歷經了2009年的樓市瘋狂，2010年樓市迎來“最嚴厲”調控，政策之嚴、手段之多、調控之頻繁可以說實屬罕見，調控從市場手段到行政手段幾乎覆蓋到了行業(yè)的每一方面，包括土地、稅收、信貸、貨幣和住房需求等等，這無疑使得2010年房地產行業(yè)環(huán)境急轉直下，房地產企業(yè)銷售受阻、融資受困、現金流承壓，然而，房地產行業(yè)一向是“強者恒強”，這使得行業(yè)加速“洗牌”。因此，在我們看來，“財富、現金流、周轉”成為2010年房企制勝的三大“法寶”。
　　
　　注重財富積累
　　
　　在史上最嚴調控的2010年，地產龍頭老大的表現卻依然傲人。以萬科、中國海外為例。2010年是萬科風光的一年，萬科連續(xù)第三年問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍，更以1081.6億成為國內首家銷售金額突破1000億的房地產企業(yè)。年報同時顯示，歸屬上市公司股東的凈利潤72.8億元，較2009年增長36.65%。驕人的戰(zhàn)績似乎又一次證明了，只有它才是中國房地產行業(yè)的領頭羊。
　　
　　而中國海外2010年銷售金額再創(chuàng)歷史新高，達667.8億港元，同比增長42.2%；售出樓面面積達530萬平方米，同比增長11.5%；集團實現凈利潤為126.7億港元，同比增長66.6%。中國海外是港股房企中當仁不讓的“地產航母”。
　　
　　以萬科和中國海外為代表的通常都是具有良好知名度且布局全國的大型房企，它們的財富水平處于絕對的高位，并且還在不斷積累。一般來說，這類房企財務較為穩(wěn)健，現金流也充沛，在市場策略上也不失靈活。雖然在調控初期也會陷入被動，但更為關鍵的是，它們善于應對，能夠化被動為主動，因此也避免了業(yè)績的大幅下滑和財富的縮水。而對于中小企業(yè)來說，2010年顯然并不好過。
　　
　　調控重拳之下的2010年，房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境堪憂，業(yè)內普遍認為，中小房企面臨的壓力更大。銷售的滯漲、資金鏈的斷裂把不少中小房企推向了生死邊緣，一些中小企業(yè)將被大型房企從項目開始逐漸蠶食，直至被并購。市場份額正逐漸向龍頭企業(yè)集中。不同于規(guī)模大的知名房企，規(guī)模較小的地方性房企則因自身“先天不足”，在調控風暴中面臨財富大縮水的困境。這就印證了我們的分析結果，在2010年，房企之間的財富水平差距依然巨大，并且財富水平較低的房企占大多數。
　　
　　衡量一個房企的規(guī)模大小、成功與否，財富水平可以說是最重要的一個指標。長期以來，萬科雄踞行業(yè)老大角色，但有更多的房企并不為我們所知；在萬科邁入“千億俱樂部”的同時，更多的房企只能望洋興嘆。如何成為“財大氣粗”的房企，也許需要的不僅僅是時間。

    穩(wěn)住現金流
　　
　　在此次地產價值榜的分析中，我們看到只要涉及現金流的考量，那些乍一眼“看上去很美”的房企財務報表馬上“原形畢露”，雖說“不缺錢”一直被房企掛在嘴邊，但上市房企年度財務報告中大規(guī)模為負的經營性現金流凈額無時無刻不在提醒我們：房企必須警惕，現金流的惡化帶來的不僅僅是經營擴張上的障礙，更是給未來收入是否可持續(xù)帶來問號。
　　
　　Wind數據顯示，證監(jiān)會行業(yè)分類下129家上市房企披露的2010年年報顯示，2010年末經營性現金流為負的上市房企占到了60.4%，129家上市房企經營性現金流凈額總計為-894億余元，平均現金流凈額為-6.93億元，都較2009年下降了約250%。
　　
　　而此次價值榜評選的入圍企業(yè)中，72%的A股上市房企和40.7%的港股上市房企年末經營性現金流凈額為負。而在TOP10A股中和TOP10港股中超過半數的企業(yè)現金流凈額不同程度為負。
　　
　　當我們比較經營性現金流凈額/收入這個指標的時候，我們發(fā)現絕大多數A股房企和港股房企的現金流凈額與收入比都為負值且有非常顯著的惡化趨勢，在A股TOP10和港股TOP10中分別有70%和35%的企業(yè)該指標為負，這說明了企業(yè)的收入遠遠跟不上現金流的支出，也同時反映了企業(yè)在經營活動中，獲得的收入并不與其現金流匹配且房企的整體收益質量很差。
　　
　　同時，值得注意的是，在此次價值榜入圍企業(yè)中，經營性現金流顯著高于整體平均水平的房企都在成長價值和財務價值上有所建樹，甚至成為了綜合價值榜上的“黑馬”。
　　
　　提高周轉率
　　
　　Wind數據顯示，證監(jiān)會行業(yè)分類下129家上市房企披露的2010年年報顯示當年年末存貨總量達10590億元，同比增長41％，創(chuàng)近幾年來新高，有100家房企的存貨出現不同程度的增長，而2010年129家房企存貨平均周轉率較2009年下降了4%。以“招保萬金”為例，金地集團、招商地產存貨分別同比增長12.1％、27％；萬科增長48％。
　　
　　從我們此次價值榜入圍企業(yè)和TOP10企業(yè)的存貨周轉水平來看，入圍企業(yè)2010年庫存水平比2009年提高了44%，而高存貨的背后是庫存周轉率明顯放緩，2010年平均庫存周轉率比2009年降低了近5.2%，但值得注意的是此次地產價值榜中TOP10的存貨周轉率高出入圍企業(yè)存貨水平15%左右。
　　
　　除了庫存周轉率外，證監(jiān)會行業(yè)分類下的129家上市房企的總資產周轉率和流動資產周轉率也分別較2009年下降了3%和7%，這說明，A股上市房企受外部環(huán)境影響周轉能力明顯下降。而在我們此次價值榜觀測中的上市房企總資產周轉和流動資產周轉率來看，入圍房企的整體水平也都較為平均，TOP10企業(yè)的總資產周轉率和流動資產周轉率分別高出非TOP1010.3%和10.5%左右。
　　
　　相比此次入圍的A股房企，港股入圍房企在總資產周轉率、流動資產周轉率以及存貨周轉率上的平均水平都要稍高于A股。但總體來看，A股和港股入圍房企的周轉能力皆受到樓市調控重創(chuàng)，整體差別不大。
　　
　　存貨的快速上升對房企的資金鏈無疑是一大打擊，尤其是在如今限購令的大背景下，庫存積壓超過三個月，房企的資金鏈將面臨斷裂的危險。房企必須提高“去庫存化”能力。由此來看，房企需要直面的不僅僅是降價促銷盤活資金，更需要考慮在樓市“黑暗期”如何調整和轉變自身的營銷模式提升變現能力。
　　
　　總結
　　
　　在樓市調控趨于常態(tài)之下，房地產企業(yè)勢必尋求新的利潤增長點來規(guī)避風險，伴隨著的必然是房地產行業(yè)融資渠道的多元化、開發(fā)方式的多樣化以及開發(fā)產品的分散化。但不管房企以何種方式發(fā)展，財富的積累、現金流的盤活以及周轉率的提高將是永不改變的主題。